Ngày 30/12/2016, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 31 quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư (CC). Theo đó, nhà CC tại Việt Nam được phân làm 3 hạng A, B, C. Tuy nhiên, chỉ mới 2 năm sau khi thông tư này có hiệu lực đã cho thấy nhiều bất cập.
Nhà CC hạng A, lâu nay được ngầm hiểu là chung cư cao cấp (CCCC). Tuy nhiên, ngoài rất nhiều dự án được rao bán là CCCC, hiện nay tại TP.HCM và Hà Nội còn có những dự án được các chủ đầu tư (CĐT) gọi là CC hạng sang, thậm chí siêu sang. Khái niệm này cũng được các công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản áp dụng, thế nhưng lại chưa được quy định trong Thông tư 31.
Các văn bản pháp quy là để quản lý, phía CĐT và các bên triển khai và thi công dự án phải tuân thủ, nhằm mục tiêu cuối cùng là bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Khi những khái niệm như CCCC, hạng sang hay siêu sang đang được áp dụng tùy tiện, thậm chí bát nháo, không hề có những tiêu chí rõ ràng và cụ thể, chỉ nhằm giúp CĐT đẩy giá lên cao thu lợi nhiều hơn, còn người tiêu dùng thì bị thiệt.
Một trong những kẽ hở rất lớn khiến cho người tiêu dùng bị các CĐT “rút ruột” chính là phụ lục kèm theo trong Thông tư 31. Cụ thể Phụ lục số 1 “Tiêu chí đánh giá đối với nhà CC hạng A” hầu như không quy định rõ ràng, cụ thể trang thiết bị, các hạng mục/loại đồ dùng được trang bị... bên trong căn hộ.
Chính vì thế, khi triển khai dự án, CĐT gọi là CCCC, hạng sang nhưng đến lúc giao nhà, cái ruột bên trong hầu hết là thiết bị tầm trung. Đơn cử như, thiết bị bếp quảng bá ban đầu là của hãng nổi tiếng thế giới. Nhưng thực tế thì chỉ lắp loại tầm trung chứ không phải cao cấp. Tương tự như thế là thiết bị nhà vệ sinh, điện lạnh, đèn chiếu sáng, gạch lát sàn và ván sàn, hành lang giữa các dãy căn hộ không đáp ứng tiêu chuẩn quy định.
Việc hạ phẩm cấp của các loại trang thiết bị, đồ dùng bên trong căn hộ CCCC như thế, dù là mỗi thứ một chút nhưng “góp gió thành bão” mang về cho các CĐT thêm nhiều lợi nhuận. Đây chính là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến tình trạng loạn CCCC.
Trên thị trường, thực tế chỉ có một số không nhiều dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư “tự phong” dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.
Các CĐT này đã cung cấp thông tin sai lệch, vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm tại Khoản 13 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 vì đã “cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Đồng thời, các CĐT này cũng đã vi phạm các hành vi bị cấm tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vì đã “Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản” và đã có dấu hiệu “Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”, làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà.
Từ đó, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31/2016/TT-BXD theo hướng cần thiết quy định tiêu chí cụ thể của “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang” (đi kèm các từ nước ngoài tương đương) đối với nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai, để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà. Đồng thời, các CĐT chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng chung cư cao cấp, sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.