Số liệu của 71 dự án bất động sản (BĐS) do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ đầu năm 2015 đến nay cho thấy, đã có khoảng 25.639 căn hộ condotel, officetel, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận... Ngoài ra, còn có hàng chục nghìn căn condotel, officetel do các địa phương thẩm định, cấp phép theo thẩm quyền.
Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại một số địa phương ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) tiếp tục là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, từ nửa đầu năm 2018 đến nay, phân khúc condotel chững lại do còn thiếu quy định pháp lý liên quan loại hình bất động sản này. Đến thời điểm hiện tại, số phận loại hình bất động sản này vẫn bỏ ngỏ khiến không ít khách hàng đã mua tỏ ra lo lắng.
Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, về bản chất, condotel là một loại khách sạn. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu với những công trình khách sạn phải theo tính chất sử dụng đất mà bất động sản đứng chân. Hiện tại, các dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó đã có đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, kinh doanh các loại hình căn hộ này.
Vướng mắc chủ yếu hiện nay vẫn là tư duy áp dụng pháp luật đối với các loại bất động sản đa công năng (condotel, officetel), khi chưa được xác định rõ trong pháp luật thì lại khó được các cơ quan quản lý chấp nhận. Chính quyền các tỉnh, thành phố chưa thống nhất để condotel là loại hình nhà ở hay kinh doanh. Nếu để là nhà ở thì sẽ cấp quyền sở hữu dài hạn còn là kinh doanh thì có thời hạn ngắn hơn. Các cơ quan chính quyền không biết dựa vào quy định nào để cấp “sổ đỏ” cho condotel.
Nhiều luật sư cho rằng, có 20 điểm khác biệt giữa condotel và căn hộ để ở. Bởi đầu tư, kinh doanh condotel là thuộc hoạt động du lịch, không liên quan đến bất động sản nên dưới góc độ luật pháp, việc sửa Luật Đất đai để thừa nhận condotel là rất khó. Dù có sửa luật để công nhận condotel cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại. Đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa mà trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.
Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ.
Thực chất lợi nhuận đầu tư, kinh doanh condotel hiện khá cao nhưng lại không đảm bảo tính pháp lý, nên quyền lợi người mua yếu, rủi ro rất cao. Chủ đầu tư bán condotel là bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng trên khía cạnh pháp lý, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc. Luật Đất đai đã quy định rõ về thời gian giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm. Dự án du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với condotel là không phù hợp quy định của Luật Đất đai. Trong khi chờ đợi sửa đổi bổ sung một số điều về Luật Đất đai 2013, Bộ Xây dựng cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.
Trong phiên chất vấn và trả lời chất vấn tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIV ngày 4/6, trả lời câu hỏi về khi nào có pháp lý cho loại hình căn hộ du lịch condotel, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, hiện nay, theo chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng có trách nhiệm sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel...). Ông khẳng định tiêu chuẩn, quy chuẩn này sẽ được ban hành trong năm 2019. Đồng thời, ông cũng bổ sung, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel kết hợp nhà ở.
Hy vọng cùng với những nỗ lực của các bộ ngành, quy định pháp lý liên quan condotel, officetel sẽ cụ thể, rõ ràng.