Condotel: từ lời hứa trả lợi nhuận cao đến nguy cơ “vỡ trận”

Hiện tại, Bộ Xây dựng đã đưa ra dự thảo quy định về tiêu chuẩn condotel với hàng loạt các tiêu chuẩn đang trong quá trình nhận ý kiến đóng góp. Dự kiến, quy định về tiêu chuẩn sẽ được ban hành trong năm 2019. Thủ tướng đã giao các bộ cùng phối hợp nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan. Bộ Tài nguyên - Môi trường là cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ sử dụng đất với căn hộ khách sạn, văn phòng sẽ hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu với condotel. Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch hướng dẫn việc quản lý, khai thác, vận hành các loại hình căn hộ này. Trong khi chờ có những quy định cụ thể, thì gần đây từ việc một doanh nghiệp ở Ðà Nẵng tuyên bố chấm dứt trả cam kết lợi nhuận với condotel tại Ðà Nẵng do gặp khó khăn về tài chính. Các chuyên gia cho rằng, đây chính là dấu hiệu bất lợi thậm chí có thể đẩy các dự án condotel vào tình trạng sụp đổ.

Cách đây vài năm, khi condotel nở rộ, nhiều doanh nghiệp cam kết lợi nhuận lên mức 12%/năm, cá biệt có trường hợp lên tới 14%/năm với thời gian thực hiện từ 8-12 năm. Nhiều chuyên gia, thậm chí là cơ quan quản lý nhà nước cảnh báo nhà đầu tư thận trọng. Nguyên nhân là quy định có tính pháp lý về condotel đến thời điểm này vẫn chưa có và việc doanh nghiệp cam kết lợi nhuận cao là điều không thể thực hiện.

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III/2019, lượng cung condotel mới ra thị trường đạt 3.680 sản phẩm, giao dịch đạt 2.515 sản phẩm. Một số thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ trong thời gian trước đây như tại Quảng Ninh, Đà Nẵng và Nha Trang đã dần trầm lắng cả về nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến cuối năm 2018, cả nước còn tồn hơn 20.000 căn hộ condotel. Nếu tính cả nguồn cung đang xây dựng, sẽ hoàn thành vào cuối năm 2019, ước tính sẽ khoảng 30.000 căn hộ condotel.

Nguyên nhân của tình trạng trầm lắng giao dịch condotel đến từ nhiều vấn đề, trong đó có sự rà soát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ từ phía các cơ quan quản lý. Thực tế cho thấy, vấn đề pháp lý cho condotel chưa rõ ràng. Dù có nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, song đất đai liên quan condotel chưa có quy định cụ thể. Condotel chưa có văn bản pháp luật cụ thể nào quy định là đất thương mại dịch vụ hay đất ở. Hơn nữa, chưa có quy định về điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài...; Cơ chế vận hành quản lý condotel cũng chưa có. Dó là những rào cản lớn cho tính thanh khoản của condotel.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng cảnh báo từ năm 2016 về những rủi ro khi đầu tư condotel và đến nay những gì xảy ra hoàn toàn đúng như cảnh báo. Condotel phát triển nhiều năm nay nhưng không có tiêu chuẩn, pháp lý không có. Nhà đầu tư hầu hết bị cuốn theo phong trào. Rủi ro lớn nhất là nhà đầu tư thứ cấp thiếu thông tin, chỉ nghe thông tin về lợi nhuận cao là xuống tiền. Câu chuyện chủ đầu tư Dự án condotel Đà Nẵng xin dừng hẳn việc trả lợi nhuận là bài học cảnh tỉnh cho nhà đầu tư về hàng loạt dự án condotel đua nhau cam kết lợi nhuận thời gian vừa qua. Trước đây, một trong những dự án condotel đình đám ở Nha Trang từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm. Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi chủ đầu tư chỉ chi trả lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, còn sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Đa phần người mua condotel không có mục đích ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh. Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận lớn khiến nhiều người lóa mắt. Tuy nhiên lật ngược lại, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi được. Dù bỏ ra nhiều tỷ để sở hữu một căn hộ trong Condotel thế nhưng thực chất, đó lại là “khách sạn của người khác”. Trong trường hợp xấu, chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro (mất hết, ngoài quyền khởi kiện) sẽ thuộc về các khách hàng mua condotel.

Sau một thời kì phát triển quá nóng, rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ một số thiếu sót trong quản lý và pháp lý. Đối với chủ đầu tư, đây là khoảng dừng để nhìn lại và đánh giá từ đó hoàn thiện sản phẩm. Trong khi đó, người mua cần lưu ý kiểm tra thông tin pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, nhà điều hành cũng như phương thức thực hiện cam kết cho thuê để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.

MẠNH THẮNG